房东涨价，感觉自己又行了！

这个春天，通过一季度数据来看：房东们似乎重新找回了涨价的底气。从租赁市场的回暖，到二手房业主议价空间的缩小，再到部分核心城市房租的明显上涨，种种迹象表明，房东们正在试图扭转过去几年的被动局面。然而，这波“涨价潮”的背后，既有市场供需的短期波动，也暗藏城市分化与政策调控的复杂博弈。  
一、二手房市场：议价空间缩窄，房东信心回升
进入2025年，多个重点城市的二手房市场出现回暖迹象，房东心态明显转变。  
- 上海：3月二手房网签量创下近8年新高，达12413套，环比增长108%，同比上涨45%。核心区房价稳中有升，平均挂牌价从2月的3.76万元/㎡上涨至3.8万元/㎡，议价空间从1月的3%降至2.5%。部分学区房涨幅惊人，如前滩东方惠礼低楼层户型2个月跳涨1.8万元/㎡（涨幅13%），静安海防村老破小学区房更是飙升4.3万元/㎡（涨幅28.7%）。  
- 杭州：3月二手房网签量同样破万套，环比增长108%，房东挂牌价小幅上涨，降价房源占比从2月的91%降至88%。部分核心板块如奥体、钱江世纪城，涨价房源占比明显提升，甚至有房东临时反悔交易，要求涨价。  
中介反馈，市场“以价换量”的主基调未变，但房东心态已悄然变化——“不再接受大幅砍价，甚至开始试探性涨价”。 

二、房租市场：北上广深“涨”声一片
从百城活跃指数来看，一线城市房租迎来新一轮复苏，回到了21年的感觉，房东信心明显增强。  
- 北京：平均租金达116.28元/月/㎡，海淀区、西城区、东城区租金单价全国领先，分别达到169.48元、168.94元、160.48元/月/㎡。大兴区环比涨幅最高，达22.77%。  
- 上海：平均租金105.36元/月/㎡，黄浦区租金单价超过150元/月/㎡，松江区涨幅最大，超23%。  
- 深圳：平均租金95.39元/月/㎡，龙华区环比上涨14.15%。  
- 广州：平均租金60.46元/月/㎡，黄埔区涨幅最大，上涨超19%。  
春节后返程高峰带动租房需求激增，房东普遍上调挂牌租金，部分租客反映房租一次性上涨10%甚至更高。  
三、涨价动因：供需错配与政策催化
房东敢于涨价的底气，源于多重因素的叠加：  
1. 库存消化与需求回暖
   - 杭州经历三年下跌后，2024年成交量逐步回升，消耗了大量库存，2025年3月成交破万套，接近2021年高点。  
   - 上海核心区优质房源供应减少，部分业主惜售，导致供需短期失衡。  
2. 新房供应不足倒逼二手市场
   - 杭州2024年10月后取消新房限价，开发商放缓推盘节奏，新房供应减少，部分购房需求转向二手市场。  
   - 上海土拍市场火热，虹口新地王楼面价达11.7万元/㎡，刺激周边二手房业主涨价预期。  
3. 政策宽松提振市场信心
   - 2024年底以来，多地放松限购、降低首付比例，如杭州取消部分区域限购，上海优化公积金政策。  
   - 外资机构如汇丰、摩根大通看多中国楼市，预测2025年库存下降可能触发房价上涨。  
4. **房租上涨的底层逻辑**  
   - 经济发展与人口流入推高租赁需求，尤其是一线城市，供需矛盾加剧。  
   - 物价上涨（建材、人工成本）促使房东提高租金以转嫁成本。  
   - 政策规范租赁市场，部分房东因合规成本增加而提高租金。 

四、城市分化：核心涨、边缘跌
涨价并非普遍现象，城市内部和不同能级城市之间分化显著：  
- 一线及强二线核心区：如上海浦东花木、杭州西湖区，优质房源价格反弹，房东议价能力增强。  
- 郊区及三四线城市：库存压力大，去化周期长，如杭州临平、闲林等刚需板块仍以“降价换量”为主。  
这种分化印证了黄奇帆的观点——中国房地产的问题在于“库存太大”，而核心区因土地稀缺，可能率先回暖。  
五、未来隐忧：可持续性存疑
尽管房东信心回升，但市场仍面临挑战：  
1. 政策风险：若房价过快上涨，可能引发政府干预，如重启限价或征收房产税。  
2. 需求透支：当前回暖部分源于积压需求释放，若经济复苏不及预期，购买力可能受限。  
3. 库存压力：多数城市二手房挂牌量仍处高位，如北京15万套、上海23万套，长期去化仍需时间。  
4. 租客承受力：房租持续上涨可能超出部分租客支付能力，导致空置率上升。  
房东的“底气”能持续多久？
当下的涨价潮，本质上是市场短期供需与政策宽松共同作用的结果。在核心城市，稀缺资源支撑房价韧性；但在多数非核心区，房东仍需面对“有价无市”的尴尬。未来，市场能否真正回暖，不仅取决于房东的“自信”，更取决于购房者和租客的“买单意愿”。  
毕竟，房地产市场的健康运行，终究需要买卖双方的平衡，而自己“感觉又行了”。